Crédito hipotecario · Bogotá
Crédito hipotecario en Bogotá: cuánto te prestan y cuánto pagas.
Con un ingreso familiar de $7,6 millones puedes acceder, en el límite legal, a la cuota de un crédito de $245 millones a 20 años al 15% E.A. Para un margen prudente, el ingreso recomendado es de $10,2 millones.
Las reglas que fijan cuánto te prestan
- Monto: hasta el 70% del valor del inmueble (80% en vivienda VIS). La cuota inicial mínima es, entonces, del 30% o del 20%.
- Cuota: la primera cuota no puede superar el 40% de los ingresos familiares (Decreto 583 de 2025).
- Plazo: entre 5 y 30 años, con hipoteca de primer grado (Ley 546 de 1999).
- Seguros: el inmueble debe estar asegurado contra incendio y terremoto, y el banco exige además seguro de vida del deudor.
Tasas de referencia
Con corte al 2 de octubre de 2026, las entidades reportaron tasas entre 12,37% y 16,35% E.A. para vivienda No VIS en pesos a 15–20 años, y entre 11,44% y 15,43% para VIS. Tu tasa depende de tu perfil y de la entidad.
Ejemplo: apartamento de $350 millones con 30% de cuota inicial
| Tasa E.A. | Cuota mensual (sin seguros) | Ingreso mínimo legal (40%) | Intereses en 20 años |
|---|---|---|---|
| 13% | $2.746.363 | $6.865.906 | $414.127.002 |
| 15% | $3.056.934 | $7.642.335 | $488.664.202 |
| 17% | $3.372.516 | $8.431.289 | $564.403.768 |
Crédito de $245 millones a 20 años, cuota fija en pesos. Los seguros se suman aparte.
Gastos de escritura y registro del comprador
| Concepto | Valor estimado |
|---|---|
| Derechos notariales (mitad del comprador, 0,3% + IVA) | $624.750 |
| Impuesto de registro (1%) | $3.500.000 |
| Derechos de registro, tarifa ordinaria 2026 | $4.498.200 |
| Avalúo y estudio de títulos (supuesto) | $800.000 |
| Total sin gastos de la hipoteca | $9.422.950 |
Suma además los gastos de constitución de la hipoteca que te cotice la entidad. En vivienda VIS o VIP pueden aplicar tarifas especiales.
Calcula tu propio crédito en el simulador: cuota, seguros, gastos de cierre, tabla de amortización y comparación de plazos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me presta el banco para comprar vivienda?
Hasta el 70% del valor del inmueble en vivienda No VIS y hasta el 80% en vivienda de interés social (Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1). El monto final depende del estudio de crédito de cada entidad.
¿Qué parte de mi ingreso puede ser la cuota?
La primera cuota no puede superar el 40% de los ingresos familiares (Decreto 583 de 2025). Como criterio prudente, recomiendo que la cuota con seguros no pase del 30%.
¿El leasing habitacional tiene el mismo límite de cuota?
Sí. El Decreto 583 de 2025 extiende el límite del 40% de los ingresos familiares a las operaciones de leasing habitacional destinadas a vivienda familiar.
Fuentes: Decreto 583 de 2025 (límite de la primera cuota y financiación); Ley 546 de 1999, art. 17 (plazo); Resolución SNR 2026-001726-6 (derechos de registro 2026); Ley 223 de 1995, art. 230 (impuesto de registro); tasas reportadas a la Superintendencia Financiera con corte al 2-oct-2026, publicadas por La República. Actualizado el 29 de octubre de 2026.
¿Quieres revisar tu caso con números reales? La primera conversación es para entender tu situación y decirte qué análisis necesitas.