DAVID MONTOYA · ASESORÍA INMOBILIARIA Y FINANCIERA
Tu próxima decisión inmobiliaria empieza con un buen análisis. Compra, vende o invierte con claridad sobre tu dinero.
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01 / CRÉDITO HIPOTECARIO
Calcula la cuota mensual, los intereses y el dinero inicial. Modelo de cuota fija en pesos; usa la tasa cotizada por tu banco.
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Simulador de inversión para arrendar
Compara comprar de contado o con crédito. Incluye vacancia, gastos, valorización y el dinero que recibirías al vender.
TIR Rentabilidad anual del capital · VPN Valor creado frente a tu alternativa
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Filas: tasa del crédito. Columnas: valorización anual. En verde, combinaciones que superan tu tasa de descuento.
Para familias
Compara el patrimonio final con el mismo presupuesto mensual: quien gasta menos invierte la diferencia.
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Ambas opciones usan el mismo presupuesto mensual. Quien arrienda invierte el desembolso inicial evitado; cada mes, quien tenga el menor gasto invierte su ahorro. Aportes al final del mes, con rentabilidad alternativa efectiva mensual. El comprador suma su ahorro y descuenta deuda y costos de venta. Sin impuestos personales ni subsidios.
Para propietarios
Compara una venta tradicional con una oferta de contado, descontando el tiempo y los gastos de mantener el inmueble.
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Dirección, área, piso, antigüedad y estado del inmueble.
El comprador revisa la zona y las características y propone un valor.
Se verifica el estado físico y los documentos del inmueble.
Medimos la oferta frente a la venta tradicional en valor de hoy.
Promesa de compraventa, notaría, registro y pago.
Comprar para revender
Estima la utilidad de remodelar y vender, el efecto del plazo y el precio máximo para alcanzar tu objetivo.
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Cuéntame qué buscas. Revisamos el presupuesto, la ubicación y el costo de vivir allí.
Cuota estimada con 30% de cuota inicial, la tasa y el plazo de la calculadora de crédito, sin seguros. Tenencia mensual: administración más predial mensualizado.
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Límites de financiación, cuota máxima según tu ingreso, gastos de escritura y registro con un ejemplo real, documentos que suelen pedir los bancos y una lista de revisión antes de firmar la promesa.
Testimonios
Marco normativo usado en los cálculos
| Tema | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Primera cuota / ingreso | La primera cuota no puede superar el 40% de los ingresos familiares. Aplica también al leasing habitacional. En este sitio el 30% se muestra solo como recomendación prudente. | Decreto 583 de 2025 (28-may-2025, D.O. 53.132), que modifica el art. 2.1.11.1, literal b, del Decreto 1077 de 2015 |
| Monto financiable | Hasta el 70% del valor del inmueble; hasta el 80% en vivienda de interés social. | Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1, literal a |
| Plazo | Entre 5 y 30 años, con garantía hipotecaria de primer grado. | Ley 546 de 1999, art. 17 |
| Seguros | El inmueble financiado debe estar asegurado contra incendio y terremoto. | Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1 (modificado por el Decreto 583 de 2025) |
| Derechos de registro | Tarifa por rangos en UVB (UVB 2026: $12.110) más 2% por sistematización. | Resolución SNR 2026-001726-6, art. 1 (vigente desde el 2-feb-2026) |
| Impuesto de registro | Entre 0,5% y 1% del valor del acto, según la ordenanza de cada departamento. | Ley 223 de 1995, art. 230 |
| Reajuste del arriendo | Máximo una vez al año y sin superar el IPC del año calendario anterior. | Ley 820 de 2003, art. 20 |
| Venta del inmueble | Para una persona natural, la enajenación de un activo fijo puede causar retención del 1%; la utilidad por venta de activos fijos poseídos dos años o más se trata como ganancia ocasional, con las reglas y exenciones aplicables. | Estatuto Tributario, arts. 398 y 300 |
Estimaciones previas a una cotización. La notaría, la condición VIS/VIP, las exenciones y la naturaleza del acto pueden modificar los gastos. Los rendimientos se presentan antes de impuestos personales. Revisa el alcance de cada modelo antes de comparar.
i mensual = (1 + E.A.)^(1/12) − 1.
Cuota = P × i / [1 − (1+i)^−n]. A tasa cero: P/n. Amortización mensual, seguros separados.
VPN = suma de flujos descontados, incluido el desembolso inicial. TIR anual con flujos al cierre de cada año. Si hay varios cambios de signo, usa el VPN.
La espera se compara a valor presente mensual. ROI = utilidad / inversión total. La reventa no incluye crédito ni impuestos personales.
Condiciones de crédito ↗Tarifas de registro 2026 ↗Cotizaciones y tarifas notariales ↗
Experiencia
Apartamentos y casas en los que acompañé la venta, la escrituración y la entrega.
Perfil
Soy Contador Público con especialización en Gerencia Financiera y maestría en Gerencia de la Innovación. Mi trabajo de grado, sobre evaluación financiera de proyectos, recibió reconocimiento público. Desde 2019 me desempeño en planeación financiera, presupuestos, análisis de estados financieros, gestión de riesgos y control interno.
En el sector inmobiliario he acompañado el ciclo completo de proyectos de vivienda. Por eso sé dónde suelen aparecer los riesgos legales, técnicos y financieros de una compraventa, y cómo prevenirlos.
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