Inversión · Bogotá
Invertir en vivienda para arrendar: lo que dicen los números.
Un apartamento de $350 millones arrendado en $1,8 millones rinde 7,5% anual de contado a 10 años. Con crédito al 15% E.A., la misma inversión rinde −0,3% y exige aportar unos $2,3 millones al mes el primer año.
El ejemplo completo
| Indicador | De contado | Con crédito |
|---|---|---|
| TIR a 10 años | 7,5% | −0,3% |
| Rentabilidad neta año 1 | 3,2% | 3,2% |
| Aporte mensual promedio el primer año | — | $2.259.434 |
Supuestos: gastos de compra del 3,5%, arriendo y gastos que suben 5% al año, un mes desocupado, administración de $280.000, predial de $2.100.000, mantenimiento del 5% y comisión del 10% del arriendo, valorización del 5% anual, venta al año 10 con costos del 3,5%, crédito a 20 años con 30% de cuota inicial y seguros de $150.000 al mes.
Cómo leer los indicadores
- TIR: la rentabilidad anual del dinero que pones, sumando arriendos, gastos, cuotas y la venta al final.
- VPN: si es positivo, la inversión rinde más que tu alternativa; si es negativo, rinde menos.
- Rentabilidad neta: lo que deja el arriendo después de gastos, sin contar el crédito ni la valorización.
Con las tasas hipotecarias actuales, el crédito suele restarle rentabilidad a un inmueble arrendado. Antes de comprar conviene negociar el precio, aumentar la cuota inicial o comparar otras zonas.
Evalúa tu inversión en el simulador: incluye sensibilidad a la tasa, la valorización y la vacancia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto renta un apartamento arrendado?
En el ejemplo de esta página, un apartamento de $350 millones arrendado en $1,8 millones deja una rentabilidad neta del 3,2% el primer año, después de administración, predial, mantenimiento, comisión y un mes desocupado.
¿Conviene comprar para arrendar con crédito?
Depende de la tasa. Con crédito al 15% E.A. y 30% de cuota inicial, la TIR a 10 años del ejemplo es negativa (−0,3%) y exige aportar dinero cada mes; de contado es del 7,5%. Con tasas más bajas o mayor cuota inicial el resultado cambia.
¿Qué tasa debo comparar con la TIR?
Tu costo de oportunidad: lo que ganarías en una alternativa de riesgo parecido. Si la TIR es menor, el VPN es negativo y la inversión no crea valor frente a esa alternativa.
Cálculos con el simulador de davidmontoya.pro. La valorización y el arriendo son supuestos, no datos de mercado. Actualizado el 29 de octubre de 2026.
¿Quieres revisar tu caso con números reales? La primera conversación es para entender tu situación y decirte qué análisis necesitas.